Comment investir dans l’immobilier ?
Investissement locatif : un placement rassurant
L’investissement locatif rassure surtout en période de crise. Les Français apprécient ce type placement dont les rendements dépassent l’épargne réglementée et l’assurance-vie. Avec des taux immobiliers très bas, de nombreux acquéreurs s’orientent vers l’investissement locatif pour défiscaliser ou se constituer un patrimoine. Reste à savoir comment se comportera le marché en sortie de crise sanitaire.
Le choix du logement, étape clé
Mais on ne se lance pas n’importe comment dans un placement qui représente un investissement de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Car un mauvais placement peut vite devenir un gouffre financier notamment si vous ne trouvez pas de locataire… Vous souhaitez réaliser un investissement locatif cette année mais vous ne savez pas vers quel type de bien immobilier vous orienter. Voici quelques astuces à retenir lors de vos recherches immobilières.
La surface du bien immobilier
Vous regardez les petites annonces immobilières et vous hésitez entre un studio et un T3 pour votre investissement locatif ? S’il s’agit de votre première opération, mieux vaut vous orienter vers un logement de type studio ou T2. Les petites surfaces sont généralement louées plus cher au m² que les grandes.
Le rendement d'un investissement locatif
En plus de vous constituer un patrimoine immobilier, vous pouvez espérer un rendement plus ou moins élevé pour votre investissement locatif. Une bonne manière de préparer la retraite ou d’avoir un complément de revenus.
Le rendement d'un investissement locatif
En plus de vous constituer un patrimoine immobilier, vous pouvez espérer un rendement plus ou moins élevé pour votre investissement locatif. Une bonne manière de préparer la retraite ou d’avoir un complément de revenus.
Pendant vos recherches immobilières, pensez donc à calculer le rendement brut et le rendement net. Ces calculs vous permettront de comparer le rendement entre deux acquisitions immobilières.
Attention toutefois au choix de la fiscalité, puisque dans tous les cas, vous serez imposé sur vos revenus locatifs. Mieux vaut être conseillé par un professionnel pour ce choix afin d’éviter de payer des impôts trop élevés sur vos revenus fonciers. Le calcul du rendement net-net vous donnera une idée plus précise de la rentabilité réelle après impôts et déduction fiscale.
Quel secteur pour votre investissement locatif ?
Une autre règle de base à retenir pour tout placement immobilier : la localisation avant tout ! L’emplacement du logement est effectivement très important pour tout placement immobilier. Attention à respecter l’encadrement des loyers si vous souhaitez investir par exemple à Paris ou Lille et sans doute bientôt à Bordeaux, Montpellier ou encore Grenoble qui en ont fait la demande.
Le montant de l'opération pour votre investissement immobilier
Selon votre capacité d’emprunt immobilier, vous pouvez financer votre investissement en demander un crédit immobilier. Pour une première opération, vous pouvez commencer par exemple par un studio à moins de 100 000 euros en empruntant sur le plus longtemps possible selon la stratégie patrimoniale que vous souhaitez adopter.
Attention également à toujours prévoir une épargne de sécurité pour assurer une éventuelle vacance locative, les taxes ou les réparations à votre charge : panne du chauffe-eau par exemple.
Le choix entre l'immobilier neuf ou ancien pour votre investissement
En plus du prix d’achat, vous pourrez hésiter entre un investissement dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien. L’un des principaux écueil pour les investisseurs immobiliers reste le choix de la fiscalité (régime fiscal réel ou micro, statut LMP ou LMNP notamment).
Sachez que deux dispositifs fiscaux incitatifs existent pour défiscaliser : le Denormandie dans l’ancien avec la réalisation d’importants travaux ou la loi Pinel dans le neuf.
Dans les deux cas, vous devrez respecter les plafonds de loyers en vigueur et vous engager à louer le bien sur une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans. Ces deux dispositifs vous feront bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% dans la limite de deux logements par an. Si vous optez pour l’un de ces dispositifs, faites, là encore, attention à la localisation.
Investissement immobilier : le type de bail locatif
Avant d’être propriétaire, pensez à choisir le type de bail locatif que vous proposerez à votre locataire. Ce contrat a en effet un impact sur votre imposition, sur la durée du préavis ou encore sur les éléments qui doivent être présents dans le logement.
Vous pouvez donc louer un logement nu ou meublé. La dernière option étant plébiscitée pour les petites surfaces. Explications.
L'avantage de la location nue pour un investissement locatif
La location nue est certainement l’option la plus stable pour le bailleur qui conclut le bail sur 3 ans contre 1 an pour le bail meublé. Le préavis de départ est de 3 mois en France et de 1 mois dans les zones les plus tendues comme pour le bail meublé. Le bail vide est particulièrement adapté aux grandes surfaces.
Pour le choix du type de bail, tout dépend donc du temps que vous souhaitez allouer à votre investissement immobilier.
L'avantage de la location meublée pour un investissement immobilier
La location meublée est une forme de bail très souple qui séduit de nombreux bailleurs : le propriétaire bénéficie d’un préavis de 3 mois pour donner congé au locataire contre 6 mois pour du vide. Le bail est conclu sur une durée d’un an reconductible. Et les locataires sont très demandeurs de ce type de bail pour des petites surfaces.
De plus, vous pourrez alterner entre une location meublée sur la période scolaire, un bail de 9 mois, et une location saisonnière pendant les périodes de vacances scolaires si vous êtes dans une zone touristique. Ce qui boostera votre rentabilité.
Mais quelle que soit votre stratégie, il faudra bien respecter la liste du mobilier à fournir au locataire pour du meublé. Une liste de mobilier encadrée par la loi.
Les frais de gestion d'un investissement locatif
Il ne faudra pas oublier les frais de gestion d’un investissement locatif pour calculer le rendement.