Plafonnement des loyers 2026 : villes, calcul et sanctions

L’essentiel à retenir : l’encadrement des loyers devient un dispositif permanent qui s’étend à de nouvelles agglomérations, obligeant à ne pas dépasser les plafonds de référence. Cette régulation protège l’accès au logement tout en imposant une vigilance accrue aux propriétaires face aux sanctions. Le non-respect des règles entraînera dès 2026 des amendes doublées, grimpant jusqu’à 10 000 € pour les particuliers.

Craignez-vous de voir votre rentabilité locative s’effondrer ou de subir des amendes administratives salées face à l’évolution constante du plafonnement loyers en zone tendue ? Cet article détaille pour vous les mécanismes précis de la régulation et distingue clairement les nouvelles agglomérations où l’encadrement strict s’applique désormais afin de sécuriser durablement vos investissements. Vous découvrirez les méthodes de calcul officielles pour fixer votre prix, les conditions exactes pour appliquer un complément de loyer et les mesures à prendre pour éviter les sanctions renforcées prévues pour 2026.

Sommaire :

1. Plafonnement des loyers : de quoi parle-t-on vraiment ?
2. Où s’applique la régulation des loyers en 2025-2026 ?
3. Comment le loyer est-il calculé en zone encadrée ?
4. Le complément de loyer : l’exception qui confirme la règle
5. Application concrète : les règles selon votre situation
6. Non-respect de l’encadrement : quels risques et quels recours ?
7. Ce qui change en 2026 : pérennisation et durcissement du dispositif

Plafonnement des loyers : de quoi parle-t-on vraiment ?

La régulation à la relocation : le premier filet de sécurité

Dans les 1434 communes classées en zones tendues, la règle bloque l’appétit des bailleurs. Ici, on limite strictement l’augmentation entre deux locataires. Concrètement, le loyer du nouveau bail ne peut jamais dépasser celui payé par le précédent occupant.

Bien sûr, quelques exceptions subsistent, comme l’indexation sur l’IRL si elle n’a pas été appliquée depuis douze mois. Mais retenez bien ceci : c’est la norme de base applicable partout en zone tendue.

Attention à ne pas confondre. Ce mécanisme n’est PAS l’encadrement des loyers au sens strict, mais seulement une première barrière pour freiner l’inflation locative à la relocation.

L’encadrement du niveau des loyers : le dispositif renforcé

Ce second dispositif va beaucoup plus loin. Il ne s’applique que dans certaines villes volontaires situées en zone tendue et impose un loyer maximum absolu à ne surtout pas franchir.

Le piège, c’est qu’il se superpose à la régulation précédente. Le propriétaire se retrouve donc avec une double contrainte : ne pas dépasser le loyer du prédécesseur ET rester sous le plafond administratif fixé localement par la ville.

C’est précisément ce dispositif qui fait couler tant d’encre et s’étend désormais à de nouvelles communes. C’est le véritable cœur du sujet pour votre portefeuille.

Quels logements sont concernés (et lesquels sont exclus) ?

L’encadrement cible spécifiquement les locations nues ou meublées à usage de résidence principale. Notez que le bail mobilité tombe aussi sous le coup de cette législation s’il remplit les critères.

Pourtant, certains biens passent totalement à travers les mailles du filet et ne sont PAS soumis à ces règles strictes.

Pour éviter toute erreur coûteuse, vérifiez si vous êtes concerné par ces exclusions spécifiques :

• Logements soumis à la loi de 1948
• Logements conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire)
• Logements sociaux (HLM)
• Meublés de tourisme
• Les sous-locations

Où s’applique la régulation des loyers en 2025-2026 ?

La carte des territoires historiques et des nouvelles venues

Ce dispositif, autrefois cantonné à quelques laboratoires urbains, a radicalement changé d’échelle. Fin 2025, la régulation frappe désormais plus de 70 communes en métropole, morcelées sur 10 territoires distincts où la tension locative étouffait littéralement le marché.

Pour vous éviter de naviguer à l’aveugle, le tableau ci-dessous compile les zones où la mesure s’applique déjà. C’est votre boussole pour vérifier instantanément si votre bien immobilier tombe sous le coup du plafonnement loyers et de ses sanctions.

Liste complète des villes et territoires concernés

L’extension massive prévue pour 2025-2026

La liste ne cesse de s’allonger. Préparez-vous, car de nouvelles agglomérations entrent dans la danse entre 2025 et 2026 : Annemasse Agglo avec ses 12 communes, la totalité de Marseille, et les 11 villes du Grand-Orly Seine Bièvre.

Cergy est aussi sur les rangs, tout comme Nantes qui dépose sa candidature en avril 2025. D’autres métropoles, telles que Tours, Dijon, Caen ou Perpignan, restent des candidates très sérieuses à surveiller.

Enfin, l’Outre-mer n’est pas épargnée. La loi Bélim du 13 juin 2025 ouvre l’expérimentation en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte jusqu’au 12 juin 2027.

Comment le loyer est-il calculé en zone encadrée ?

Maintenant que vous savez si votre logement est concerné, la question qui brûle les lèvres est : comment est fixé ce fameux plafond ? Le mécanisme repose sur trois valeurs clés.

Le loyer de référence : la base de tout calcul

Le loyer de référence constitue la pierre angulaire. Fixé chaque année par arrêté préfectoral, ce montant correspond à un loyer médian au m² observé sur le marché local.

Ce chiffre n’est pas aléatoire. Il fluctue selon quatre critères stricts : le type de location (vide ou meublé), le nombre de pièces principales, l’époque de construction de l’immeuble et l’adresse précise du bien.

Gardez en tête que cette valeur sert de boussole. Votre loyer final ne doit pas nécessairement s’aligner strictement dessus.

Loyer majoré et minoré : les véritables limites

Voici la limite critique à surveiller : le loyer de référence majoré. Obtenu en ajoutant 20 % au loyer de référence, c’est le plafond absolu et légal que le loyer de base ne peut franchir.

À l’inverse, le loyer de référence minoré correspond au loyer de référence amputé de 30 %. Aucun propriétaire ne peut être contraint de louer son bien en dessous de ce plancher.

En somme, pour rester dans les clous, le loyer hors charges doit impérativement naviguer entre ces deux bornes : le minoré et le majoré.

Où trouver le plafond de loyer pour votre logement ?

Oubliez la calculatrice et les risques d’erreurs manuelles. Pour obtenir des chiffres fiables, chaque agglomération met à votre disposition des simulateurs officiels en ligne. C’est la seule méthode vraiment sûre.

Il suffit de renseigner l’adresse et les caractéristiques du bien pour voir apparaître instantanément les trois valeurs de référence applicables. Pour vérifier votre situation, recherchez simplement « simulateur encadrement loyer » suivi du nom de votre ville sur le web.

Le complément de loyer : l’exception qui confirme la règle

Le loyer de base est plafonné, c’est un fait. Mais une exception permet parfois de dépasser ce plafond : le complément de loyer. Attention, ses conditions sont très strictes et de plus en plus encadrées.

Qu’est-ce qui justifie un complément de loyer ?

Le complément de loyer est une somme ajoutée au loyer de base. Ce dernier doit déjà atteindre le plafond du loyer de référence majoré, limite du plafonnement loyers. C’est un supplément spécifique.

Seules des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles peuvent le justifier. Il ne s’agit pas simplement d’avoir un appartement propre ou rénové récemment.

Ces atouts doivent être déterminants par rapport aux logements similaires du même secteur. Voici ce qui peut faire la différence :

• Une vue exceptionnelle sur un monument historique ou la mer.
• Une terrasse de grande taille rare en centre-ville.
• Des équipements luxueux comme un sauna ou un home cinéma.
• Une hauteur sous plafond hors norme pour le quartier.

Les cas où le complément de loyer est strictement interdit

Depuis le 18 août 2022, la loi a serré la vis. Il est désormais interdit d’appliquer ce surcoût si le logement présente certains défauts techniques ou énergétiques.

Vous ne pouvez pas demander un centime de plus si le bien cumule des problèmes. La liste des interdictions est précise et sans appel :

• Un DPE classé F ou G (passoire thermique).
• Des sanitaires situés sur le palier.
• Des signes d’humidité sur certains murs ou infiltrations.
• Des fenêtres laissant passer l’air anormalement.
• Un vis-à-vis de moins de 10 mètres avec les voisins.
• Des problèmes d’évacuation d’eau ou inondations.
• Une installation électrique dégradée ou dangereuse.

Comment contester un complément de loyer abusif ?

Vous avez signé mais le montant vous semble injustifié ? Le locataire dispose d’un délai de trois mois après la signature du bail pour contester. La première étape reste une tentative amiable de conciliation avec le propriétaire.

Si aucun terrain d’entente n’est trouvé, ne laissez pas traîner. Vous devez saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) impérativement dans ce même délai de trois mois.

En cas d’échec de la conciliation, il reste une dernière carte à jouer. Saisissez le juge des contentieux de la protection, trois mois maximum après l’avis de la CDC.

Application concrète : les règles selon votre situation

La théorie est une chose, mais la pratique en est une autre. Les règles de plafonnement ne s’appliquent pas uniformément : tout dépend si vous signez un premier bail, renouvelez un contrat ou relouez après une vacance.

Première mise en location et renouvellement de bail

Pour une première location, vous fixez le montant librement. Toutefois, en zone d’encadrement renforcé, le plafonnement loyers s’applique strictement. Vous ne devez jamais dépasser le loyer de référence majoré.

Au renouvellement du bail, si le loyer est sous-évalué, vous pouvez proposer une augmentation. Mais cette hausse est strictement limitée par la loi. Elle ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur. C’est une protection pour le locataire.

Rappelez-vous que toute augmentation est interdite pour les logements classés F ou G depuis août 2022. Ces passoires thermiques voient leur loyer totalement gelé.

Relocation après un départ : le cas standard

Si le logement est reloué moins de 18 mois après le départ, le loyer ne peut excéder le dernier montant appliqué. C’est le principe de base. Vous ne pouvez pas augmenter le prix sans raison valable entre deux locataires.

Une indexation selon l’IRL est possible si elle n’a pas été faite. C’est un droit du bailleur. Le résultat doit toujours rester sous le loyer de référence majoré.

Ces règles strictes sont devenues un paramètre central pour tout investissement immobilier locatif réussi en zone tendue. Ignorer ce mécanisme précis pourrait fragiliser votre rendement locatif futur.

Exceptions : travaux importants ou loyer sous-évalué

Parlons de l’exception des travaux d’amélioration réalisés dans le logement. Si leur montant atteint au moins la dernière année de loyer, le loyer peut être réévalué librement. Cette hausse reste toutefois bornée par le plafond majoré. C’est un levier important.

Certains chantiers de grande ampleur, comme ceux éligibles à la Loi Malraux pour l’immobilier ancien, peuvent entrer dans ce cadre spécifique. Cela valorise considérablement votre bien.

Autre cas : si le loyer précédent était « manifestement sous-évalué », une hausse est possible. Elle est plafonnée à 50% de la différence avec le loyer de référence local.

Non-respect de l’encadrement : quels risques et quels recours ?

Fixer un loyer supérieur au plafond n’est pas sans conséquences. La loi a prévu des sanctions pour les propriétaires et des procédures claires pour les locataires qui souhaitent faire valoir leurs droits.

Les sanctions encourues par le propriétaire

Ignorer le plafond légal, c’est jouer avec le feu financièrement pour tout bailleur. Dès que le préfet s’en mêle, la mise en demeure tombe très vite. Vous ne pourrez pas dire que vous ne saviez pas.

Les amendes administratives font mal au portefeuille des récalcitrants. Comptez jusqu’à 5 000 € d’amende si vous êtes un propriétaire personne physique. Pour une société civile immobilière ou une personne morale, l’addition grimpe à 15 000 €.

Pire encore, l’amende s’ajoute à l’obligation stricte de mettre le bail en conformité. Vous devrez aussi rembourser l’intégralité du trop-perçu au locataire.

La procédure de recours pour le locataire

Vous payez trop cher ? Agissez tant que le bail court pour contester ce plafonnement loyers non respecté. Ne laissez pas passer ce droit fondamental par simple méconnaissance.

Voici la marche à suivre précise pour récupérer votre argent :

1. Saisissez d’abord la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour tenter une résolution amiable gratuite du litige.
2. Si la conciliation échoue, filez devant le juge des contentieux de la protection dans un délai de 3 mois.
3. Signalez en parallèle le manquement à la DRIHL ou la DREAL pour qu’elles déclenchent la procédure d’amende administrative.

C’est une démarche technique, mais elle reste redoutablement efficace pour faire plier un bailleur abusif.

 

Le taux de conformité : une application encore partielle

Sur le papier, tout semble verrouillé, mais la réalité du terrain nuance sérieusement ce tableau idyllique. L’enquête de la CLCV menée à Paris et en Seine-Saint-Denis le prouve. Beaucoup de propriétaires tentent encore le coup du « pas vu, pas pris ».

Les chiffres sont têtus : environ 69% des annonces respectent vraiment l’encadrement dans les zones étudiées. Autrement dit, près d’un tiers des offres sur le marché sont totalement hors-la-loi.

Voilà pourquoi vérifier votre loyer avant de signer est absolument vital. Ne soyez pas la victime passive de cette statistique alarmante.

Ce qui change en 2026 : pérennisation et durcissement du dispositif

Loin d’être une mesure temporaire, l’encadrement des loyers s’installe durablement. Les dernières évolutions législatives le confirment et renforcent même les règles du jeu.

La fin de l’expérimentation : un dispositif permanent

On pensait que c’était temporaire, mais l’État en a décidé autrement. Le Décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025 a d’abord prolongé l’application du dispositif jusqu’au 31 juillet 2026, préparant le terrain pour la suite.

Le véritable tournant s’est produit lors du vote de l’Assemblée nationale du 11 décembre 2025. Ce scrutin décisif a officiellement pérennisé le dispositif, supprimant son caractère expérimental.

Il ne s’agit plus d’un test localisé, mais bien d’une règle établie dans les territoires concernés. Vous devez désormais composer avec cette réalité juridique immuable.

Doublement des amendes et plafonnement du complément de loyer

Les autorités ne plaisantent plus avec les propriétaires récalcitrants. Les nouvelles sanctions votées en décembre 2025 marquent un durcissement net : le montant des amendes va doubler pour dissuader toute tentative de contournement des plafonds.

L’addition sera particulièrement salée si vous ne respectez pas la loi. L’amende grimpe à 10 000 € pour une personne physique et atteint 30 000 € pour une personne morale.

Autre changement drastique pour votre rendement : le complément de loyer sera désormais plafonné à 20% du loyer de référence majoré. C’est une mesure forte pour limiter les dérives observées récemment.

L’impact continu du DPE et les perspectives

La performance énergétique reste le juge de paix pour la mise en location. Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de louer les logements classés G, et le gel des loyers pour les classes F et G perdure.

Ces règles strictes obligent les bailleurs à intégrer la performance énergétique dans leur stratégie de valorisation de leur patrimoine immobilier. Sans cela, le bien risque de sortir du marché locatif.

Restez vigilants, car un rapport d’évaluation complet du dispositif est attendu au Parlement pour novembre 2026. Ce document pourrait encore faire évoluer les choses.

L’encadrement des loyers impose une vigilance accrue aux propriétaires et aux locataires. Face à la complexité des règles et au durcissement des sanctions, vous devez maîtriser ces dispositifs pour sécuriser votre investissement. Restez attentifs aux évolutions législatives, car la conformité de votre bail garantit la pérennité de vos revenus locatifs.

FAQ

Qu’est-ce que le dispositif d’encadrement des loyers ?

Le plafonnement des loyers, souvent appelé encadrement, est un mécanisme légal conçu pour limiter la hausse des prix dans les zones où la demande de logements excède largement l’offre. Il impose aux propriétaires de ne pas dépasser un montant maximum au mètre carré lors de la signature d’un bail ou de son renouvellement. Ce dispositif vise à protéger le pouvoir d’achat des locataires tout en garantissant un rendement locatif juste.

Il est important de distinguer deux niveaux de régulation : l’encadrement à la relocation, qui limite la hausse entre deux locataires dans toutes les zones tendues, et l’encadrement du niveau des loyers, beaucoup plus strict. Ce dernier fixe un plafond spécifique (le loyer de référence majoré) et ne s’applique que dans certaines agglomérations candidates comme Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux.

Comment savoir si votre logement est soumis au plafonnement ?

Pour déterminer si votre bien est concerné, vous devez vérifier s’il se situe dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants marquée par un déséquilibre offre/demande. Concrètement, l’encadrement renforcé (plafond de prix) s’applique en 2025 à Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, au Pays Basque et, depuis peu, à Grenoble-Alpes Métropole.

Nous vous recommandons vivement d’utiliser le simulateur officiel disponible sur le site Service-Public.fr ou ceux des métropoles concernées. En renseignant votre code postal et les caractéristiques du bien, vous saurez instantanément si vous êtes tenu de respecter ces plafonds légaux.

Comment calculer le plafond de votre loyer ?

Le calcul du loyer maximum autorisé repose sur le loyer de référence majoré. Ce montant est fixé chaque année par arrêté préfectoral et dépend de quatre critères essentiels : le secteur géographique du bien, le nombre de pièces, l’époque de construction de l’immeuble et le type de location (vide ou meublée).

Pour obtenir le montant exact, vous devez multiplier la surface habitable de votre logement par le prix au m² du loyer de référence majoré correspondant à votre quartier. Le résultat constitue le plafond absolu hors charges que vous ne pouvez pas dépasser, sauf exception très encadrée.

Quel est le plafond de loyer applicable à Montpellier ?

À Montpellier, l’encadrement des loyers est en vigueur depuis juillet 2022. Le plafond applicable varie selon les quartiers définis par la Métropole et les caractéristiques de votre bien. Comme pour les autres zones, le loyer hors charges ne peut excéder le loyer de référence majoré de 20 % par rapport au loyer médian du secteur.

Si vous êtes propriétaire ou locataire à Montpellier, vous devez impérativement consulter l’arrêté préfectoral de l’année en cours ou utiliser le simulateur de la Métropole de Montpellier. Notez que le non-respect de ce plafond vous expose à des sanctions administratives et à une obligation de remboursement du trop-perçu.

Comment déterminer le montant maximum légal de votre loyer ?

Pour fixer ou vérifier votre loyer, vous ne devez pas vous fier aux annonces voisines, mais aux données officielles. Le montant maximum correspond au loyer de référence majoré. Si votre loyer actuel est inférieur au loyer de référence minoré (le loyer médian moins 30 %), une réévaluation peut être envisagée au renouvellement, mais elle reste très encadrée.

Il est crucial de rappeler que ce montant maximum s’entend hors charges. Les provisions pour charges sont à ajouter ensuite. De plus, si votre logement est classé F ou G (passoire thermique), le loyer est automatiquement gelé : vous ne pouvez appliquer aucune augmentation, même si vous êtes en dessous du plafond théorique.

Est-il possible de dépasser le plafonnement des loyers ?

Il est possible de dépasser le loyer de référence majoré uniquement en appliquant un complément de loyer. Cependant, cette pratique est extrêmement surveillée. Vous devez justifier de caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles (grande terrasse, vue remarquable, équipements luxueux) qui ne sont pas déjà prises en compte dans le loyer de référence.

Attention, depuis août 2022, il est strictement interdit d’appliquer ce complément si le logement présente des défauts majeurs. Vous ne pouvez pas dépasser le plafond si votre bien est classé F ou G au DPE, s’il a des problèmes d’humidité, un vis-à-vis de moins de 10 mètres ou des installations électriques dégradées.

Quelle est la limite de hausse de loyer pour un propriétaire ?

La limite d’augmentation dépend de la situation. En cours de bail, la hausse annuelle est plafonnée par l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Lors d’une relocation (changement de locataire) en zone tendue, vous ne pouvez pas augmenter le loyer par rapport au précédent locataire, sauf si celui-ci était manifestement sous-évalué ou si vous avez réalisé des travaux d’amélioration conséquents.

Dans tous les cas, même en cas de réévaluation justifiée, le nouveau loyer ne pourra jamais dépasser le fameux loyer de référence majoré dans les zones à encadrement renforcé. De plus, n’oubliez pas que toute hausse est interdite pour les logements classés F et G.

Quelles sont les règles de calcul des loyers pour 2025 ?

Pour l’année 2025, les règles se durcissent avec l’extension du dispositif à de nouveaux territoires comme Grenoble-Alpes Métropole, et potentiellement Marseille ou l’agglomération d’Annemasse. Le calcul reste basé sur les arrêtés préfectoraux locaux qui fixent les loyers de référence médians, minorés et majorés.

L’élément clé de 2025 reste l’impact du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). La conformité énergétique devient un critère absolu : un bien classé G est interdit à la location (pour les nouveaux baux), et les biens F et G voient leurs loyers gelés. Vous devez donc intégrer la performance énergétique comme une variable bloquante avant même de calculer le montant autorisé par l’encadrement.