Pour aller à l’essentiel : le Bail Réel Solidaire dissocie le foncier du bâti pour faciliter l’accession à la propriété. Vous achetez les murs de votre résidence principale mais louez le terrain à un organisme solidaire. Ce dispositif permet une économie de 20 à 40 % sur le prix d’achat, renforcée par une TVA réduite à 5,5 %.
Face à la hausse ininterrompue des prix du marché, l’accession à la propriété dans les zones tendues constitue aujourd’hui une source majeure de frustration financière pour de nombreux foyers. Le bail réel solidaire change heureusement la donne en proposant une dissociation juridique entre le foncier et le bâti, ce qui allège considérablement le montant global de votre investissement immobilier. Nous détaillons le fonctionnement précis de ce mécanisme et les critères d’éligibilité actuels pour vous permettre d’évaluer si cette solution économique peut enfin concrétiser votre projet d’achat.
Sommaire :
- Le bail réel solidaire, c’est quoi au juste ?
- Êtes-vous éligible ? les conditions 2025-2026 à la loupe
- Les vrais avantages (et les contreparties) du BRS
- La vie après l’achat : revente, transmission et perspectives
Le bail réel solidaire, c’est quoi au juste ?
Le principe : vous achetez les murs, pas le terrain
Le mécanisme du bail réel solidaire repose sur une astuce simple : la dissociation du foncier et du bâti. Concrètement, vous devenez pleinement propriétaire de votre logement, les murs. En revanche, vous ne possédez pas le terrain situé dessous.
Le sol reste aux mains d’un organisme dédié. Pour l’occuper, vous signez un bail de très longue durée de 99 ans. En échange, vous versez une petite redevance mensuelle. Cette séparation fait chuter le ticket d’entrée.
Cette mécanique permet d’économiser de 20 à 50 % par rapport au marché classique. C’est flagrant dans les zones tendues.
L’OFS, gardien du temple (et du terrain)
Tout repose sur un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). C’est une structure à but non lucratif, strictement encadrée. L’État doit agréer cet acteur pour qu’il puisse opérer.
Son rôle est de verrouiller le système. L’OFS achète les terrains pour les garder indéfiniment, bloquant ainsi la spéculation immobilière. Il reste votre interlocuteur unique pour le loyer du sol. Il veille aussi au respect des règles lors d’une revente.
On compte 188 OFS agréés en France au 1er janvier 2025. Environ 120 sont réellement actifs aujourd’hui.
Un dispositif qui prend de l’ampleur
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Fin 2024, le marché affichait 3 709 logements BRS livrés, un volume qui a doublé en un an. La dynamique est lancée. Plus de 25 000 logements sont déjà engagés dans les tuyaux.
L’accélération se confirme pour les années à venir. L’objectif vise désormais 20 532 logements en projet à l’horizon 2028. Ce n’est plus une simple expérimentation, c’est une lame de fond.
Où trouve-t-on ces biens ? Ils se concentrent à 58% en zones A bis et A, et à 85% dans les communes SRU.
Êtes-vous éligible ? les conditions 2025-2026 à la loupe
Maintenant que le principe est clair, la question qui brûle les lèvres est simple : ce dispositif est-il fait pour vous ?
Les conditions de ressources à ne pas dépasser
L’accès au bail réel solidaire est strictement réservé aux ménages modestes et à la classe moyenne, excluant les hauts revenus. Votre éligibilité dépendra directement de votre revenu fiscal de référence (RFR) calculé sur l’année N-2.
Notez que les plafonds appliqués sont alignés sur ceux du Prêt Social Location-Accession (PSLA). Ces seuils varient logiquement selon la zone géographique du logement visé et la taille de votre foyer.
- Respecter les plafonds de ressources du PSLA.
- Acheter le logement pour en faire sa résidence principale.
- Depuis 2025, ne pas être déjà propriétaire d’un logement répondant à ses besoins.
| Composition foyer | Zone A bis/A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 personne | 37 581 € | 30 065 € | 27 452 € | 24 839 € |
| 2 personnes | 56 169 € | 44 936 € | 41 024 € | 37 112 € |
| 3 personnes | 67 517 € | 54 014 € | 49 318 € | 44 622 € |
| 4 personnes | 80 875 € | 64 701 € | 59 087 € | 53 474 € |
| 5+ personnes | 96 240 € | 76 993 € | 70 315 € | 63 635 € |
La nouveauté 2025 : votre patrimoine immobilier compte
Un changement majeur s’applique depuis le 1er janvier 2025. Le décret du 17 juillet 2024 a durci les règles du jeu : le patrimoine immobilier de l’acheteur est désormais scruté à la loupe. C’est une clarification attendue pour recentrer le dispositif sur ceux qui en ont vraiment besoin.
Concrètement, la nouvelle règle stipule que vous ne devez pas être propriétaire d’un logement qui répond déjà à vos besoins ou qui vous procure des revenus locatifs trop importants.
Une attestation sur l’honneur vous sera demandée pour le prouver lors du montage du dossier.
Acheter, oui, mais pour y vivre
Rappelez-vous une règle fondamentale : le logement acquis en BRS doit impérativement devenir votre résidence principale. Le BRS n’est absolument pas un dispositif d’investissement locatif.
Cela exclut totalement la location saisonnière type Airbnb ou la mise en location classique. L’esprit du BRS est de loger les gens, pas de créer des rentes financières. C’est une solution pensée pour le primo-accédant ou le ménage cherchant à se loger dignement.
Sachez que des aides comme le PTZ sont cumulables, ce qui en fait une des aides à l’accession à la propriété les plus puissantes.
Où trouver un logement en BRS ?
Vous remplissez les conditions ? Reste à dénicher le bien. Contrairement au marché classique, les logements en BRS ne se trouvent pas sur LeBonCoin ou SeLoger. Voici les bons canaux.
La plateforme officielle BoRiS
Le réflexe numéro un : rendez-vous sur boris.beta.gouv.fr. Cette plateforme gouvernementale centralise toutes les offres BRS disponibles en France. Vous pouvez y tester votre éligibilité en quelques clics, consulter les programmes en cours de commercialisation et être mis en relation avec l’OFS de votre territoire.
Les autres sources à explorer
Plusieurs canaux complémentaires méritent votre attention pour maximiser vos chances :
Le site de votre OFS local : chaque organisme de foncier solidaire dispose généralement de son propre site avec ses programmes en cours. À Paris, consultez fonciere-ville-paris.fr. À Lyon, c’est la Foncière Solidaire du Grand Lyon. À Nantes, Atlantique Accession Solidaire.
Les promoteurs partenaires : des acteurs comme Bouygues Immobilier, Nexity, VINCI Immobilier ou les Coop’HLM commercialisent des programmes en BRS. Le site trouver-un-logement-neuf.com recense plus de 60 programmes BRS actifs.
Les annonces des collectivités : votre mairie ou métropole communique régulièrement sur les nouvelles opérations. Surveillez les bulletins municipaux et sites institutionnels.
Action Logement : si vous êtes salarié du secteur privé, Action Logement peut vous orienter vers des programmes BRS via son service de conseil en accession.
Les métropoles où le BRS est le plus développé
Le dispositif se concentre à 58 % dans les zones A bis et A, là où les prix sont les plus élevés.
Voici les territoires les plus actifs : Paris et Île-de-France (Foncière de la Ville de Paris, nombreux OFS en petite couronne), Lyon et métropole (Foncière Solidaire du Grand Lyon), Nantes Métropole (Atlantique Accession Solidaire, pionnier avec le nouveau « BRS+ » lancé en octobre 2025), Rennes et Bretagne, Lille Métropole (premier OFS créé en France), Bordeaux Métropole, Marseille et PACA, ainsi que Toulouse et Montpellier.
Au total, 149 organismes de foncier solidaire sont agréés en France au 1er juillet 2025, dont environ 120 réellement actifs. Ils couvrent toutes les régions métropolitaines et certains territoires d’outre-mer.
Quel délai entre la candidature et l’emménagement ?
Le BRS concerne principalement des logements neufs vendus en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Comptez donc un délai variable selon l’avancement du programme.
Si vous réservez en début de commercialisation, prévoyez 12 à 24 mois entre la signature du contrat de réservation et la remise des clés. Le chantier doit être lancé puis achevé.
Si vous choisissez un programme en « queue de commercialisation », les derniers lots disponibles, le délai peut être réduit à quelques mois seulement si la construction est presque terminée.
Pour la phase administrative, une fois votre dossier déposé, l’OFS vérifie votre éligibilité sous quelques semaines. Si votre candidature est retenue (en cas de forte demande, un classement des dossiers est effectué), vous signez le contrat de réservation avec le promoteur.
Astuce : surveillez régulièrement BoRiS et les sites des OFS. Les programmes partent vite dans les zones très tendues comme Paris ou Lyon.
Les vrais avantages (et les contreparties) du BRS
Si vous cochez les cases, le jeu en vaut la chandelle. Voyons concrètement ce que vous avez à y gagner, chiffres à l’appui.
Le BRS face à l’achat classique : le match en chiffres
On dit souvent qu’une image vaut mille mots, surtout quand il s’agit de votre portefeuille. Pour saisir l’impact financier réel de ce dispositif, rien ne vaut une comparaison visuelle directe.
| Critère | Achat Classique | Achat en BRS |
|---|---|---|
| Prix d’achat moyen au m² | variable selon zone | 2 569 € |
| TVA sur le neuf | 20 % | 5,5 % |
| Abattement taxe foncière | Aucun | 30 % à 100 % possible |
| Plus-value à la revente | Libre | Encadrée |
Cas pratique : acheter un T3 à Nantes en 2026
Prenons l’exemple concret d’un couple sans enfant souhaitant acheter un appartement T3 de 62 m² dans le quartier République à Nantes.
Sur le marché classique :
Prix moyen à Nantes : 5 000 €/m²
Prix du T3 : 310 000 €
TVA : 20 % (incluse)
Frais de notaire : environ 23 000 € (7,5 %)
Coût total : 333 000 €
Mensualité crédit (25 ans, 3,2 %) : 1 580 €/mois
En Bail Réel Solidaire :
Prix BRS à Nantes : 2 944 €/m²
Prix du T3 : 182 500 €
TVA réduite : 5,5 % (incluse)
Frais de notaire réduits : environ 4 500 € (2,5 %)
Coût total : 187 000 €
Mensualité crédit (25 ans, 3,2 %) : 887 €/mois
Redevance OFS (1,20 €/m²) : 74 €/mois
Total mensuel : 961 €/mois
Économie réalisée : 146 000 € sur le prix d’achat, soit 41 % de moins. La mensualité passe de 1 580 € à 961 €, une économie de 619 € chaque mois.
Sources : données Nantes Métropole et programme Dahia (NMH), octobre 2025.
Les coups de pouce qui font la différence
Parlons net : la TVA passe de 20 % à seulement 5,5 %. Sur un appartement neuf, c’est une économie immédiate de plusieurs milliers d’euros qui reste dans votre poche, s’ajoutant mécaniquement à la décote structurelle du foncier.
Ce n’est pas tout. Selon la commune, vous pouvez bénéficier d’un abattement sur la taxe foncière allant de 30 % à 100 %. Une bouffée d’oxygène bienvenue pour alléger votre budget mensuel.
Enfin, n’oubliez pas les frais de notaire réduits. Ils ne s’appliquent que sur la valeur du bâti, ignorant le prix du terrain, ce qui allège encore la facture finale lors de la signature.
Les contraintes à bien avoir en tête
Soyons clairs, le bail réel solidaire n’est pas magique. Ces avantages fiscaux massifs impliquent une contrepartie logique : vous n’êtes propriétaire que des murs, pas du sol sous vos pieds.
Vous devez donc verser une redevance à l’OFS. Elle reste modeste, oscillant entre 1,12 €/m² et 1,31 €/m², mais c’est une charge fixe à intégrer impérativement dans votre plan de financement mensuel.
- Paiement d’une redevance mensuelle obligatoire à l’OFS.
- Prix de revente encadré strictement pour éviter toute spéculation.
- Obligation d’obtenir l’agrément de l’OFS pour d’éventuels travaux d’agrandissement.
La vie après l’achat : revente, transmission et perspectives
Acheter est une chose, mais un projet immobilier se pense sur le long terme. Que se passe-t-il si vous devez revendre ou en cas de pépin de la vie ?
Revendre un logement en BRS, comment ça marche ?
On pense souvent qu’on est bloqué avec ce type de bien. Faux, la revente est possible quand vous voulez. Par contre, le principe anti-spéculatif s’applique strictement : le prix de vente est plafonné. Il correspond à votre prix d’achat initial, simplement actualisé selon un indice comme l’IRL.
Ensuite, il ne suffit pas de trouver un acheteur solvable. Le nouvel acquéreur doit impérativement être éligible aux conditions du BRS, notamment les plafonds de ressources. L’OFS examine et valide son dossier avant toute signature.
Vous avez peur de ne trouver personne ? L’OFS dispose d’une garantie de rachat si le vendeur ne trouve pas d’acquéreur éligible dans un délai raisonnable, souvent fixé à un an.
Et en cas de succession ? le cas de l’héritage
C’est un point souvent négligé, mais crucial pour l’avenir de votre famille. Le logement en BRS entre bien dans la succession classique. Toutefois, vos héritiers ne pourront pas toujours conserver les clés du bien.
La règle est sans appel : pour garder le bien et y vivre, l’héritier doit lui-même respecter les plafonds de ressources du dispositif. C’est une contrainte majeure à anticiper dans une stratégie de transmission de patrimoine.
- Tout d’abord, il faut contacter l’OFS pour déclarer la succession officiellement.
- Si un héritier veut occuper le bien, il soumet son dossier de revenus pour validation.
- Si aucun héritier n’est éligible ou intéressé, le bien doit être vendu dans les conditions du BRS : prix encadré et acheteur sous plafonds.
Les évolutions pour 2026 : vers un marché plus fluide
L’avenir du dispositif s’éclaircit nettement. Le Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2026 intègre une mesure très attendue par les professionnels. Elle vise directement à fluidifier le marché de la revente des BRS, qui pouvait sembler trop rigide.
Concrètement, des amendements adoptés le 27 octobre 2025 prévoient d’ouvrir le Prêt à Taux Zéro (PTZ) aux acquéreurs successifs de logements BRS. Jusqu’ici, seuls les premiers acheteurs en profitaient. C’est une excellente nouvelle pour garantir la liquidité de ces biens à long terme.
Le Bail Réel Solidaire s’impose comme une solution crédible pour devenir propriétaire sans se ruiner. Si les règles de revente et la redevance imposent certaines contraintes, les économies réalisées restent massives. Vérifiez votre éligibilité dès maintenant : ce dispositif pourrait bien être la clé de votre futur logement.
FAQ
Qu’est-ce qu’un bail réel solidaire (BRS) exactement ?
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui vous permet de devenir propriétaire de votre résidence principale à un coût réduit. Le principe fondateur est la dissociation du foncier et du bâti : vous achetez les murs du logement, mais le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Cette mécanique permet d’économiser entre 20 % et 40 % sur le prix d’achat par rapport au marché classique.
Comment fonctionne concrètement ce dispositif ?
Le fonctionnement est simple : vous signez un bail de très longue durée avec l’OFS pour l’usage du terrain, tout en détenant la pleine propriété du bâtiment. En contrepartie de l’économie réalisée à l’achat, vous versez une redevance mensuelle modeste à l’organisme. Ce système est réservé aux ménages respectant certains plafonds de ressources et garantit que le logement reste abordable durablement, même en cas de revente future.
Quels sont les inconvénients et contraintes du BRS ?
Si le BRS facilite l’accès à la propriété, il impose certaines règles. La contrainte majeure est l’encadrement du prix de revente : vous ne pourrez pas réaliser de plus-value spéculative, car le prix est plafonné pour rester accessible aux futurs acheteurs éligibles. De plus, le logement doit impérativement rester votre résidence principale, ce qui exclut la location saisonnière ou l’investissement locatif.
Quel est le montant de la redevance pour un logement en BRS ?
La redevance foncière, souvent confondue avec un loyer, est une somme versée à l’OFS pour l’occupation du terrain. Son montant est encadré et reste faible, se situant généralement entre 1,12 €/m² et 1,31 €/m² habitable. Pour un appartement de 70 m², cela représente par exemple une charge mensuelle comprise entre 70 € et 140 €, qui s’ajoute à votre remboursement de crédit.
Qui doit payer la taxe foncière dans ce type de logement ?
En tant que propriétaire des murs, c’est à vous de payer la taxe foncière sur le logement. Cependant, le statut particulier du BRS vous offre un avantage fiscal notable. Selon les délibérations des collectivités locales, vous pouvez bénéficier d’un abattement allant de 30 % à 100 % sur cette taxe, ce qui allège considérablement votre budget annuel.
Quelle est la durée d’engagement d’un bail réel solidaire ?
Le bail est conclu pour une durée très longue de 99 ans (standard actuel), vous offrant une sécurité résidentielle comparable à la pleine propriété. L’atout majeur du dispositif est que ce bail est « rechargeable » : à chaque revente, la durée du bail repart à son maximum pour le nouvel acquéreur, pérennisant ainsi la valeur du bien.
